Kupując mieszkanie od firmy budującej, nabywca często słyszy dwa pojęcia: gwarancja dewelopera i rękojmia. Choć oba mechanizmy służą usuwaniu wad, różnią się podstawą prawną, zakresem i sposobem dochodzenia roszczeń. Najprościej: rękojmia wynika z przepisów i działa „z mocy prawa”, a gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem udzielanym przez podmiot, który ją wystawia.
Rękojmia – obowiązkowa odpowiedzialność za wady nieruchomości
Rękojmia dotyczy wad fizycznych i prawnych lokalu lub domu i przysługuje kupującemu niezależnie od tego, czy deweloper oferuje dodatkowe dokumenty gwarancyjne. Obejmuje m.in. usterki wykonawcze, nieszczelności, pęknięcia, problemy z instalacjami czy wady materiałów, o ile powodują niezgodność z umową albo z przeznaczeniem nieruchomości.
W ramach rękojmi kupujący może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a w określonych sytuacjach nawet odstąpienia od umowy (gdy wada jest istotna). Kluczowe jest dokumentowanie zgłoszeń: opis usterki, zdjęcia, daty i korespondencja z deweloperem. Więcej o zakresie rękojmi i praktyce zgłaszania wad znajdziesz tutaj: https://alberoinvest.pl/blog/rekojmia-od-dewelopera-czym-jest-i-co-obejmuje/
Gwarancja dewelopera – dobrowolna, ale bywa wygodniejsza
Gwarancja dewelopera działa wtedy, gdy deweloper (lub wykonawca/producent) formalnie jej udzieli, określając warunki w karcie gwarancyjnej lub umowie. W praktyce bywa przydatna, bo może upraszczać procedury napraw, skracać czas reakcji albo obejmować elementy, które wprost są wymienione w gwarancji (np. określone instalacje, stolarkę, powłoki malarskie).
Jednocześnie gwarancja może zawierać ograniczenia: wyłączenia odpowiedzialności, obowiązek przeglądów, konkretne terminy i sposób zgłoszenia. Dlatego przed podpisaniem protokołu odbioru warto sprawdzić, co dokładnie obejmuje gwarancja dewelopera, na jaki okres i jakie są warunki jej utrzymania.
Co wybrać i jak zgłaszać wady, żeby nie stracić uprawnień?
Najbezpieczniej traktować rękojmię jako podstawowy „fundament” ochrony, a gwarancję jako ewentualne rozszerzenie lub ułatwienie. Gdy pojawia się usterka, możesz skorzystać z jednego albo drugiego trybu – a wybór powinien zależeć od tego, co daje szybszą i pewniejszą ścieżkę naprawy.
W praktyce: zgłaszaj wady pisemnie, precyzyjnie je opisz, wskaż termin oczekiwanej reakcji i zachowuj potwierdzenia wysyłki. Jeśli gwarancja dewelopera przewiduje konkretny formularz lub adres zgłoszeń, zastosuj się do niego – ale pamiętaj, że rękojmia nie znika tylko dlatego, że deweloper proponuje procedurę gwarancyjną.
